Tips membeli rumah dengan kpr syariah ke developer
Mencari rumah lewat developer memang cara paling lazim dilakukan masyarakat perkotaan. Namun perlu hati – hati supaya tidak tertipu. Berikut beberapa tips membeli rumah di developer yang perlu dipahami.
Ada 13 juta orang yang membutuhkan rumah diindonesia.
Bagaimana mereka memiliki rumah ?
Cara yang paling umum adalah membeli perumahan yang dibangun pengembang.
Ini cara yang menguntungkan karena:
Pertama, paling mudah. Anda tidak perlu repot mencari tanah, dan tidak harus membangun. Rumah sudah dibangun oleh developer.
Kedua, perumahan ini umumnya memiliki kawasan yang tertata apik dengan landscape dan fasilitas pendukung yang memadai.
Ketiga, bisa dibeli dengan KPR. Mayoritas pengembang perumahan bisa dibeli dengan cara KPR untuk memiliki rumah. Ini cocok dengan profil pembeli yang 70% melakukan pembelian dengan kredit.
Namun, pembelian rumah lewat developer bukan tanpa masalah.
Beberapa hari lalu, Trans 7 memberitakan selama setengah jam – mengenai developer yang wanprestasi, wanprestasi yang dimaksud adalah pembangunan yang mangkrak karena IMB yang tidak terbit, sehingga perumahan disegel pemda. Ada juga yang tanahnya sengketa ataupun bangunan yang tidak sesuai seperti spesifikasi yang dijanjikan. Developer besar maupun kecil ada kemungkinan bisa wanprestasi.
Bukan berarti semua developer jelek. Faktanya, lebih banyak developer yang bonafide.
Namun, untuk menghindari hal buruk terjadi, sebaiknya pahami dengan baik proses dan ketentuan dalam mengambil rumah lewat developer. Bagaimanapun juga membeli rumah itu melibatkan uang yang tidak sedikit, sehingga keputusannya harus dilakukan secara hati – hati.
Kita akan membahas dulu bagaimana proses dan legalitas pembelian rumah di pengembang. Setelah itu, kami jelaskan hal yang perlu diperhatikan supaya tidak timbul masalah.
Legalitas Pembelian Rumah
Saat datang ke pengembang, pernah dengar ungkapan bahwa “beli rumah developer itu beli gambar”.
Ungkapan ini benar karena rumah yang dijual oleh developer memang belum jadi. Yang ada baru maket-nya, “jual gambar” istilahnya.
Kenapa jual maket atau indent ? Karena pihak pengembang mengandalkan kucuran dana dari uang KPR untuk membangun rumah.
Sebagai pembeli, Anda harus melunasi DP KPR terlebih dahulu supaya rumah bisa dibangun oleh pengembang.
Implikasinya, serah terima rumah jadi baru dilakukan beberapa bulan kemudian. Biasanya berkisar 6 bulan sampai 1.5 tahun, bahkan ada yang sampai 2 tahun, tergantung dari developernya.
Karena proses pembelian rumah yang belum jadi seperti ini, muncul konsekuensi legalitas.
Pertama, perjanjian diawal bentuknya adalah PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), yaitu pengikatan sementara yang dilakukan antara penjual dan pembeli sebelum dilakukan perjanjian jual beli (AJB).
PPJB mengatur bagaimana penjual akan menjual tanahnya kepada pembeli. Isinya adalah kesepakatan penjual mengikatkan dirinya untuk menjual properti kepada pembeli disertai dengan tanda jadi atau uang muka, penjelasan tentang harga, waktu pelunasan, dan kapan dilakukan AJB.
Kenapa PPJB, kenapa bukan AJB ?
Karena rumahnya belum jadi dan sertifikatnya masih atas nama developer.
Dengan kondisi perjanjian seperti ini, apa implikasinya buat Anda sebagai pembeli ?
Selama status masih PPJB dan belum beralih ke AJB, maka: (1) status rumah tersebut masih milik developer; (2) sertifikat belum atas nama pembeli;
Kedua, sertifikat tanah belum atas nama pembeli, karena statusnya masih Sertifikat tanah Induk Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama developer.
Jika rumah sudah jadi, kemudian dilakukan AJB, barulah sertifikat Induk tersebut bisa dilakukan proses pemecahan sertifikat supaya masing – masing rumah dan bangunan memiliki sertifikat sendiri atas nama pemiliknya.
Proses pemecahan sertifikat induk ini tidak seragam antar pengembang. Karena prosesnya membutuhkan biaya yang tidak sedikit, ada pengembang yang menunggu sampai semua tanah terjual (paling lama), ada yang bertahap (lebih cepat), untuk melakukan pengurusan.
Selama, sertifikat belum atas nama pemilik, maka: (1) rumah akan sulit dijual karena secara legal bangunan itu masih milik developer;
Proses Pembelian via Pengembang
Untuk menggambarkannya, berikut ini alur proses ketika membeli rumah di developer dengan KPR.
Langkah #1 Memilih Rumah dari Developer.
Langkah #2 Membayar Booking Fee untuk memesan rumah.
Langkah #3 Mengajukan KPR dan mendapatkan persetujuan kredit dari developer. Tanpa KPR, rumah tidak bisa mulai dibangun oleh developer. Tentu saja, jika membayar dengan tunai, proses ini bisa dilewati.
Langkah #4 Menandatangani Perjanjian Jual Beli (PPJB) dengan developer. PPJB ini penting untuk dibaca karena didalamnya termuat klausul mengenai janji developer soal kapan rumah jadi, proses balik nama sertifikat dan lain- lain. Sampai disini status rumah masih PPJB.
Langkah #5 Rumah selesai. Biasanya setelah 6 bulan sd 1 tahun bahkan 2 tahun, tergantung developer, proses pembangunan rampung dan rumah siap ditempati.
Langkah #6 Proses pemecahan sertifikat HGB developer yang dilakukan setelah rumah jadi. Pemecahan harus dilakukan terlebih dahulu supaya sertifikat bisa dibalik nama ke pembeli
Langkah #7 Dilakukan Akta Jual Beli (AJB) dengan notaris.
Langkah #8 Balik nama sertifikat HGB developer ke pembeli.
Langkah #9 Meningkatkan status menjadi Sertfikat Hak Milik (SHM)
10 Tips Beli Rumah di Developer
Berdasarkan penjelasan uraian diatas, Anda perlu kehati-hatian karena banyak masalah yang mungkin muncul.
#1 Utamakan Reputasi Developer
Reputasi developer sangat amat penting.
Karena rumahnya belum jadi sementara Anda sudah harus membayar lunas (meskipun itu dengan kredit), jadi tidaknya tergantung pada developer.
Dan juga, pengurusan sertifikat sangat tergantung pada pengembang. Pengembang yang tidak professional menyebabkan pengurusan surat dan sertifikat akan terhambat.
Salah satu cara mengukur reputasi adalah melihat kelengkapan ijin developer, antara lain :
- Ijin Peruntukan Tanah
- Prasarana disekitar perumahan sudah tersedia, jangan sampai anda beli rumah lokasinya dipelosok desa, prasarana belum ada.
- Kondisi tanah matang
- Sertifikat tanah minimal SHGB atau HGB Induk atas nama developer ataupun pihak lain yang bekerjasama dengan developer
- IMB Induk
#2 Sertifikat Masih Atas Nama Developer
Saat awal pembelian rumah, sertifikat masih atas nama developer. Ada sejumlah proses yang harus dilalui sampai sertifikat menjadi nama pembeli.
Selama sertifikat masih atas nama developer, implikasinya adalah:
- Penjualan rumah sulit dilakukan karena calon pembeli tidak akan bisa mendapatkan SHM. Sementara, SHM itu penting buat pembeli sebagai jaminan legalitas kepemilikan tanah dan bangunan.
Oleh karena, penting sekali memastikan ke pengembang, kapan sertifikat beralih menjadi atas nama Anda.
Di dalam perjanjian jual beli biasanya sudah dicantumkan target penyelesaian sertifikat. Yang jadi masalah, apakah target tersebut ditepati atau tidak.
#3 Ada Risiko Rumah Tidak Jadi Tepat Waktu
Apa saja risiko membeli rumah di developer ?
- Rumah tidak jadi meskipun pembayaran sudah lunas. Ini risiko terbesar, meskipun cukup jarang terjadi. Untuk menghindarinya, tidak ada acara lain, dengan memilih developer yang reputasinya baik. Jika developer baru, bagaimana menilai reputasinya? Tidak perlu khawatir, pastikan saja di surat perjanjian ada klausul berisi kapan rumah jadi dan konsekuensi hukum jika rumah tidak jadi.
- Rumah jadi terlambat, tidak sesuai dengan target waktu yang dijanjikan dalam pejanjian. Ini risiko yang paling sering terjadi. Pastikan terdapat klausul dalam perjanjian yang mengatur denda jika developer terlambat menyerahkan rumah.
- Rumah jadi dengan spesifikasi yang tidak sesuai standar atau buruk. Developer biasanya memberikan masa retensi selama 3 bulan setelah serah terima dilakukan. Selama masa retensi ini apabila ada kerusakan mengenai bangunan dan kondisi rumah masih menjadi tanggung jawab pihak developer. Pastikan semuanya tertulis di perjanjian.
#4 Apa Kewajiban Developer Jika Wanprestasi
Mengingat sejumlah risiko tersebut, pembeli perlu mempelajari dengan seksama kewajiban pengembang jika terjadi wanprestasi.
Kewajiban developer biasanya diatur secara jelas dalam perjanjian jual beli.
Baca perjanjjian dengan teliti supaya ketika muncul masalah bisa dengan cepat mengambil langkah yang diperlukan. Sebelum menandatangani berita acara serah terima rumah, periksa dengan teliti bahwa rumah yang akan Anda terima sesuai dengan apa yang diatur dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).
#5 Segera AJB Jika Rumah Sudah Jadi
Anda harus mengalihkan status dari PPJB menjadi AJB sesegara mungkin.
Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain.
AJB dengan pengembang adalah bukti legal bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih ke pembeli. Jika belum melakukannya, hak atas tanah dan bangunan masih di developer.
Kapan AJB bisa dilakukan ?
Sesuai Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, AJB atas tanah dan bangunan rumah harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan PPAT, dalam hal aspek berikut terpenuhi:
- Bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni;
- Pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait dengan itu; dan
- Permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah sudah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual.
Gampangnya, jika rumah sudah jadi, segera minta dilakukan AJB dengan developer.
AJB harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Secara hukum Peralihan Hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan.
Sebelum AJB dilakukan, PPAT akan melakukan beberapa langkah, yaitu:
- Pemeriksaan sertifikat ke BPN. Pemeriksaan bertujuan mengetahui bahwa objek jual beli tidak dalam sengketa hukum, dalam jaminan, sita atau blokir dari pihak lain. Dimana jika ada catatan di dalam buku tanah yang ada di BPN maka penjual berkewajiban terlebih dahulu untuk menbersihkan catatan tersebut. Jika catatan tersebut berupa blokir maka blokir tersebut harus diangkat terlebih dahulu. Tanpa proses ini jual beli tidak bisa dilaksanakan.
- Menyerahkan SPPT PBB dan bukti pembayarannya. Penyerahan SPPT PBB sebelum jual beli dilakukan juga diperlukan untuk memastikan bahwa tidak ada tunggakan pembayaran PBB dan menghitung biaya-biaya dan pajak-pajak yang menjadi kewajiban masing-masing pihak. Dimana penghitungan biaya-biaya tersebut bisa dilakukan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
#6 Segera Urus Status SHM
Setelah AJB selesai, pembeli mendapatkan sertifikat SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) dari pengembang.
Seperti dijelaskan sebelumnya bahwa developer sebagai badan hukum yang tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan status Hak Milik (SHM). Developer hanya bisa memiliki tanah serta bangunan dengan status Hak Guna Bangunan (HGB).
Apa masalahnya dengan status HGB ?
Tidak seperti SHM yang memberikan hak milik selamanya, HGB memiliki jangka waktu.
Sertifikat Hak Guna Bangunan (“SHGB”) hanya memberikan hak kepada pemegangnya memanfaatkan tanah untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya, karena kepemilikan tanah tersebut dipegang oleh Negara, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Setelah jangka waktu tersebut berakhir, SHGB dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.
Jadi dengan HGB, Anda paling lama bisa mendirikan bangunan 50 tahun. Lewat itu hak atas tanah tersebut dihapus karena tanahnya sepenuhnya dikuasai langsung oleh Negara.
Oleh sebab itu, setelah proses AJB rampung, Anda harus mengubah sertifikat menjadi SHM.
Ada developer yang langsung mengurus peningkatan hak menjadi SHM setelah dilakukan AJB, namun tak jarang developer mempersilahkan konsumen sendiri yang mengurus peningkatan hak tersebut.
Sesuai Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal, tanah dengan status SHGB dapat diubah menjadi tanah bersertifikat SHM, sbb:
- Pengurusan pada kantor BPN setempat di wilayah tanah tersebut berada.
- Pengurusan dapat dilakukan oleh si pemegang SHGB yang berkewarganegaraan Indonesia ataupun menggunakan jasa Notaris/PPAT. Adapun syarat-syarat yang harus dipenuhi, yaitu:
- SHGB asli
- Copy IMB
- Copy SPPT PBB tahun terakhir
- Identitas diri
- Surat Pernyataan tidak memiliki tanah lebih dari 5 (lima) bidang yang luasnya kurang dari 5000 (lima ribu) meter persegi, dan
- Membayar uang pemasukan kepada Negara.
#7 IMB Amat Penting
Undang-Undang 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, mensyaratkan bahwa untuk mendirikan bangunan gedung di Indonesia diwajibkan untuk memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).
Tidak memiliki IMB maka: (1) bangunan bisa disegel oleh pihak berwenang; (2) bangunan tidak bisa di diajukan kredit ke bank; (3) Tidak bisa mengurus peningkatan status SHM.
IMB merupakan landasan sah kita mendirikan bangunan, yang di dalamnya tercantum data bangunan. Mulai dari peruntukan, jumlah lantai dan detil teknis yang menjadi lampirannya.
Pastikan bahwa bangunan Anda memiliki IMB.
Kesimpulan
Membeli rumah lewat pengembang dengan konsep cicilan langsung ke developer / kpr syariah non bank adalah cara yang paling banyak digunakan untuk memiliki rumah. Hal ini terutama bagi seorang mulsim yang taat di kawasan Jabodetabek yang padat dan kosmopolitan, dimana tidak mudah membangun rumah sendiri karena harga tanah yang tinggi.
Pengembang menawarkan banyak kemudahan, seperti kawasan yang sudah jadi, tidak perlu repot mengurusi pembangunan rumah serta tersedianya fasilitas kpr syariah tanpa bank.
Namun, konsumen wajib memahami sejumlah hal saat melakukan pembelian ini. Ada hal yang perlu dipahami dengan baik ketika mengambil rumah lewat pengembang.
Semoga membantu Anda mendapatkan rumah terbaik.
Tulisan ini sadur dari situs duwitmu.com dengan perubahan seperlunyoleh admin.
